Dans le cadre d'un investissement locatif à usage d'habitation
Régime de droit commun
Des déficits fonciers
Immeubles recherchés
Situation : immeubles situés partout en France, dans le centre des villes importantes et attractives telles Bordeaux,
Marseille, Lyon, Toulouse, etc. (pour favoriser l’investissement et la location)
Usage : habitation (éventuellement commerce en RDC)
Etat : immeubles nécessitant des travaux de restauration mais pas de gros œuvre
Coût : le prix du foncier doit être le plus faible possible par rapport à celui des travaux
Travaux éligibles
Les dépenses de réparation, entretien et amélioration (sauf concernant les commerces) ainsi que les frais accessoires (frais d’architecte, etc.) et les intérêts d’emprunt. En revanche, les dépenses de travaux induisant une création de surface ou une modification importante du gros œuvre ne sont pas éligibles (travaux de démolition importante, construction, reconstruction).
Régime fiscal
Les dépenses de travaux éligibles sont déductibles :
1. des revenus fonciers du contribuable
2. et, en cas de déficit, du revenu global, hors intérêts d’emprunt, à hauteur de 10 700 € annuels ;
3. et, en cas de solde, sur les revenus fonciers des dix années futures.
L’avantage fiscal procuré n’est pas pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.
Aucune condition spécifique n’est requise si ce n’est la location nue du bien (le cas échéant, pendant au moins 3 ans à compter de la dernière imputation sur le revenu global).
EXEMPLE
Un contribuable célibataire qui perçoit 50.000 euros de traitements et salaires par an et 6.000 euros de revenus fonciers par an décide d’acquérir un appartement avec 40.000 euros de travaux qu’il réalise sur un même exercice. La tranche marginale d’imposition (TMI) de ce contribuable est de 30%.
Lors de la déclaration de ses revenus il va déclarer 6000 euros de revenus fonciers et 40.000 euros de charges foncières (travaux). Le gain fiscal est de 6000 euros de revenus fonciers gommés x 30% (TMI) + 17,2% (prélèvement sociaux1) soit un gain fiscal de 6000 x 47,2% = 2.832 euros. Ce contribuable a un déficit foncier de 34.000 euros (6.000 – 40.000).
Ce déficit va s’imputer sur son revenu global (salaires) à hauteur de 10.700 euros (il ne sera donc imposable que sur 50.000 – 10.700 euros soit 39.300 euros. Le gain fiscal est de 10.700 x TMI soit 10.700 x 30% = 3.210 euros.
Le solde du déficit à savoir 34.000 – 10.700 = 23.300 euros viendra gommer les futurs revenus fonciers du contribuable
pendant 10 ans soit un gain fiscal de 23.300 x 47,2% = 10.998 euros.
Gain fiscal total = 2.832 + 3.210 + 10.998 = 17.040 euros.
¹ Les recettes de location nue (revenus fonciers) sont imposées à la tranche marginale d’imposition
+ les prélèvements sociaux (17,2%)
Document non contractuel.